Neue Vorschriften für Bauprodukte, Gebäude und Vermietung
Baustoffhersteller, Bauunternehmen und Bestandshalter arbeiten mit EU-Verordnungen, deutschen Gesetzen und den Regeln der Länder, in denen sie bauen oder vermieten. COBACK liest neue Veröffentlichungen täglich und prüft sie gegen Ihre Werke, Produkte, Baustellen und Gebäude.
Themen und Vorschriften
Was sich gerade ändert, wer im Unternehmen damit arbeitet und welche Rechtsakte dahinterstehen.
Bauprodukte und Baustoffe
Die neue Bauproduktenverordnung gilt seit dem 8. Januar 2026 und löst die Verordnung (EU) Nr. 305/2011 schrittweise bis 2040 ab. Sobald für eine Produktfamilie harmonisierte Spezifikationen nach neuem Recht gelten, geben Hersteller eine Leistungs- und Konformitätserklärung ab; Umweltangaben und ein digitaler Produktpass folgen über delegierte Rechtsakte. Wer Zement, Stahl oder Aluminium aus Drittstaaten einführt, unterliegt seit Januar 2026 dem endgültigen CBAM-System, sofern die CBAM-Waren zusammen 50 Tonnen im Jahr übersteigen. Betroffen sind Produktmanagement, Qualitätssicherung und Einkauf.
Beispiele
- Bauproduktenverordnung (EU) 2024/3110
- Verordnung (EU) Nr. 305/2011
- CBAM-Verordnung (EU) 2023/956
Gebäudeenergie und Heizung
Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt Nullemissionsgebäude für neue Gebäude öffentlicher Stellen ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030. Bei Nichtwohngebäuden müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent bis 2030 saniert werden. Deutschland setzt sie unter anderem mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz um, wie das Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026 heißt. Es streicht die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen. Wer danach in einem Bestandsgebäude eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff erzeugen, ab 2040 mindestens 60 Prozent. Betroffen sind Projektentwicklung, technisches Asset Management und Fondsverwaltung.
Beispiele
- EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), bisher Gebäudeenergiegesetz, geändert durch BGBl. 2026 I Nr. 226
CO2-Kosten und Emissionshandel
Heizöl und Erdgas tragen in Deutschland einen CO2-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz, 2026 versteigert in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Ab 2028 gilt der europäische Emissionshandel für Brennstoffe in Gebäuden und im Straßenverkehr. Wie Vermieter und Mieter die CO2-Kosten teilen, regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, das Hausverwaltung und Nebenkostenabrechnung unmittelbar betrifft.
Beispiele
- Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG)
- Richtlinie (EU) 2023/959 (ETS2)
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)
Sicherheit und Schadstoffe am Bau
Die Richtlinie (EU) 2023/2668 senkt den Grenzwert für Asbest am Arbeitsplatz auf 0,01 Fasern je Kubikzentimeter, umzusetzen bis zum 21. Dezember 2025. Seit Dezember 2024 verpflichtet die Gefahrstoffverordnung Auftraggeber, ausführenden Firmen vor Beginn der Arbeiten das Baujahr und bekannte Gefahrstoffe mitzuteilen. Nur wenn der Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, darf in der Regel vermutet werden, dass kein Asbest vorhanden ist. In England fallen Gebäude ab 18 Metern oder sieben Geschossen mit mindestens zwei Wohnungen unter den Building Safety Act 2022 und seine Aufsichtsbehörde. Betroffen sind Projektleitung, Arbeitsschutz und der Einkauf von Bauleistungen.
Beispiele
- Richtlinie (EU) 2023/2668 (Asbest am Arbeitsplatz)
- Gefahrstoffverordnung (GefStoffV), §§ 5a und 11a
- Building Safety Act 2022 (Vereinigtes Königreich)
Mietrecht und Nebenkosten
Die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB ist bis Ende 2029 verlängert; welche Gebiete sie erfasst, legen die Länder per Verordnung fest. Wird in einem vermieteten Bestandsgebäude eine neue Gas- oder Ölheizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz eingebaut, tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte je zur Hälfte. Ab 2029 teilen sie auch die Kosten der vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe bis zu einem Anteil von 30 Prozent. Betroffen sind Vermietung, Hausverwaltung und Rechtsabteilung.
Beispiele
- Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), § 5a
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 43
Geldwäscheprävention bei Immobiliengeschäften
Seit April 2023 darf der Kaufpreis für Immobilien in Deutschland nicht mehr in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen gezahlt werden, auch nicht bei Share Deals. Ab dem 10. Juli 2027 gilt die EU-Geldwäscheverordnung unmittelbar, mit einer Obergrenze von 10.000 Euro für Barzahlungen beim Kauf von Waren und Dienstleistungen. Betroffen sind Transaktionsteams, Makler und Geldwäschebeauftragte.
Beispiele
- Geldwäschegesetz (GwG), § 16a
- Geldwäscheverordnung (EU) 2024/1624
Nachhaltigkeitsberichte und Finanzierung
Das Omnibus-Paket beschränkt die Berichtspflicht nach der CSRD auf Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Millionen Euro Umsatz. Wer Gebäude über Fonds hält oder grün finanziert, arbeitet mit den Kriterien der EU-Taxonomie für Neubau, Renovierung sowie Erwerb und Eigentum von Gebäuden. Betroffen sind Finanzen, Investor Relations und Fondsmanagement.
Beispiele
- Richtlinie (EU) 2026/470 (Omnibus I)
- Taxonomie-Verordnung (EU) 2020/852
Der Weg einer Änderung
Beispiel: das neue Gebäudemodernisierungsgesetz
01Gesetzesdatenbank
Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes wird im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und benennt es in Gebäudemodernisierungsgesetz um. COBACK erfasst es bei der täglichen Abfrage.
02Relevanz
Der Zwilling zeigt, dass Ihr Unternehmen 41 Wohngebäude hält, 18 davon mit Gasheizungen, die laut Instandhaltungsplan in SharePoint in den nächsten Jahren ersetzt werden. Die Relevanz liegt bei 87 von 100. Die Begründung nennt die gestrichene 65-Prozent-Vorgabe, die Pflichtanteile an Bio-Brennstoffen ab 2029 und die hälftige Teilung der CO2-Kosten mit den Mietern ab 2028.
03Offene Fragen
Ob die neuen Heizungen wieder mit Gas betrieben werden sollen, ist im Zwilling nicht festgehalten. COBACK fragt das technische Asset Management. Nach der Antwort entscheidet die Leitung Compliance, dass das Gesetz relevant ist.
04Aufgabe
COBACK legt Aufgaben mit Fristen an: Das Asset Management prüft die Austauschplanung bis zum 30. November 2026, die Hausverwaltung passt die Nebenkostenabrechnung und die Mieterinformation an und die Finanzabteilung prüft die Förderung.
Arbeiten mit COBACK
Tägliche Auswertung neuer Veröffentlichungen
COBACK liest jeden Tag neue Rechtsakte aus EUR-Lex und dem Bundesgesetzblatt, dazu Veröffentlichungen von Behörden und Parlamenten in Europa und weltweit.
Abgleich mit Werken, Produkten und Gebäuden
Jede Veröffentlichung wird gegen Ihren Zwilling geprüft und erhält einen Relevanzwert von 0 bis 100. Die Begründung nennt die Quellen und die Fakten, die COBACK verwendet hat, etwa Standorte, Produktgruppen oder Heizungsarten im Bestand.
Fragen, wo Fakten fehlen
Fehlt im Zwilling eine Angabe, etwa das Baujahr eines Gebäudes, fragt COBACK nach. Ob eine Änderung relevant ist, entscheidet eine Person.
Aufgaben und optionales Modul
Relevante Änderungen werden zu Aufgaben mit Schritten, Verantwortlichen und Fristen. Hersteller von Bauprodukten können optional ein Modul für Produktcompliance nutzen, das Stücklisten gegen Stofflisten wie REACH SVHC, REACH Anhang XVII und PFAS prüft.
Häufige Fragen
Passt COBACK auch für Bestandshalter, die selbst nicht bauen?
Ja. Der Zwilling bildet dann vor allem Ihre Gesellschaften, Gebäude und Prozesse wie Vermietung und Hausverwaltung ab. Danach richten sich die Relevanzwerte: Regeln zu Gebäudeenergie und Mietrecht treffen Sie eher als Regeln für Baustoffhersteller.
Woher kennt COBACK unsere Gebäude und Anlagen?
Aus angebundenen Systemen wie SharePoint oder Google Drive, aus öffentlichen Registern, von Ihrer Website und aus einem Fragebogen. Niemand lädt Dateien von Hand hoch. Fehlt eine Angabe, fragt COBACK nach.
Sagt uns COBACK, welche Heizung wir einbauen sollen?
Nein. COBACK gibt keine Rechts- oder Fachberatung und entscheidet nicht für Sie. Es zeigt, welche neuen Regeln Ihre Planung berühren, belegt das mit Quellen und macht nach Ihrer Entscheidung Aufgaben daraus.
Berücksichtigt COBACK Projekte außerhalb Deutschlands?
Ja. COBACK liest Veröffentlichungen aus der EU, aus europäischen Ländern und aus anderen Weltregionen. Welche Länder Sie beobachten, legen Sie fest.
